Errori comuni nelle visure: come riconoscerli e cosa fare

Le visure sono documenti indispensabili per chi acquista o vende un immobile, stipula un contratto con un’impresa o desidera verificare la solvibilità di un potenziale partner. Attraverso questi atti si possono consultare le informazioni registrate nelle banche dati pubbliche – Catasto, Conservatoria dei Registri immobiliari, Camera di Commercio – e comprenderne lo stato aggiornato. Nonostante il loro ruolo centrale, le visure non sono esenti da errori: refusi, dati non aggiornati o procedimenti incompleti possono innescare ritardi, bloccare transazioni o creare inutili ansie a chi le consulta.

In questo articolo spiegheremo perché si verificano gli errori, quali sono i problemi più frequenti nelle visure catastali, ipotecarie, camerali e nei bilanci, illustrando infine un metodo in cinque passaggi per affrontare e risolvere le anomalie. Alla fine dell’articolo troverai un link con cui approfondire l’argomento e richiedere servizi professionali.

Perché si verificano errori nelle visure

L’accuratezza di una visura dipende dalla correttezza dei dati inseriti e dall’aggiornamento della banca dati. Le anomalie nascono principalmente in tre modi.

• Refusi e digitazioni errate. Un errore di battitura su nome, cognome, denominazione o codice fiscale del proprietario può far apparire in Catasto un soggetto diverso da quello reale. Allo stesso modo, il numero civico sbagliato o un’inversione nelle cifre della particella o della superficie determinano dati anagrafici errati. Anche le aziende sono spesso censite con denominazioni vecchie perché non comunicano tempestivamente alla Camera di Commercio la trasformazione da snc a srl o un cambio di sede.
• Mancato aggiornamento e disallineamento fra registri. Catasto e Conservatoria sono archivi indipendenti: un atto di compravendita può essere regolarmente trascritto in Conservatoria ma non ancora volturato in Catasto; in tal caso il Catasto continua a indicare il vecchio intestatario. L’indirizzo di un immobile può cambiare per una modifica della toponomastica comunale senza essere recepito negli archivi catastali; la ricerca per indirizzo restituisce allora risultati inattesi. Anche le fusioni fra Comuni, le modifiche ai codici ATECO delle imprese o il mancato deposito di nuovi bilanci creano disallineamenti.
• Errori nei processi automatici di incrocio. Alcune segnalazioni, come quelle relative a fabbricati non dichiarati o a fabbricati rurali, derivano da elaborazioni massive basate su fotografie aeree e incroci di dati. Può accadere che un immobile già censito venga erroneamente inserito negli elenchi dei fabbricati da regolarizzare. Lo stesso vale per i moduli di richiesta online: se una richiesta di visura ipotecaria viene inoltrata con dati incompleti o con la Conservatoria errata, il sistema restituirà “nessun immobile trovato” pur in presenza di ipoteche.

Visure catastali: gli errori più frequenti

Le visure catastali consentono di conoscere l’ubicazione, la rendita e i dati identificativi di un immobile. Gli errori ricorrenti riguardano i seguenti aspetti.

1. Nome e codice fiscale dell’intestatario. Un semplice refuso nella digitazione del nome (Mario Rossi diventa Marco Rossi) può impedire l’estrazione della visura. Per le società le anomalie sono maggiori: la denominazione rimane quella originaria anche dopo una trasformazione societaria; in alcuni casi, il codice fiscale non è validato e la visura non viene rilasciata.
2. Indirizzo e dati dell’immobile. L’indicazione di numero civico, piano e interno è essenziale per individuare l’immobile. Catasto e Comune però non sempre allineano i propri archivi; la toponomastica comunale cambia, ma il catasto continua a riportare l’indirizzo precedente. Anche i metri quadrati o i vani possono essere riportati in modo inesatto, generando errori nei calcoli fiscali (IMU, TARI) o nell’assegnazione di quote.
3. Volture non registrate. Se un notaio trascrive un atto di compravendita ma non viene presentata la voltura catastale, l’immobile rimane intestato al precedente proprietario. In una visura per soggetto il nuovo acquirente non risulterà; occorre allora indicare i dati dell’immobile per recuperare la visura corretta.
4. Immobili non dichiarati o con natura errata. Alcuni fabbricati vengono segnalati come non dichiarati per errori nell’elaborazione automatica delle immagini satellitari o per la mancata regolarizzazione del fabbricato rurale. L’assenza di una denuncia di variazione colturale o l’attribuzione errata dell’identificativo catastale può generare errori più tecnici, che necessitano dell’intervento di un geometra o di un perito catastale.
5. Diritti reali e quote di proprietà. La visura catastale indica la quota e la tipologia di diritto (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto). Tuttavia, poiché il Catasto non ha valore probatorio, la quota può non essere aggiornata rispetto alla Conservatoria. Un immobile può apparire ancora intestato al precedente proprietario o essere classificato con la quota sbagliata perché la voltura non è stata eseguita o l’atto non è stato registrato correttamente.

Visure ipotecarie e note di trascrizione: dove si sbaglia

La visura ipotecaria attesta le formalità relative a un immobile – trascrizioni, iscrizioni di ipoteche o annotazioni. Per ottenere un risultato corretto bisogna prestare attenzione ai seguenti aspetti.

• Differenza fra Catasto e Conservatoria. Il Catasto conserva planimetrie, visure e mappe; la Conservatoria (oggi Ufficio di Pubblicità Immobiliare) custodisce le trascrizioni, le iscrizioni di ipoteca e i pignoramenti. In grandi città come Milano, Roma e Torino esistono più Conservatorie con competenza territoriale diversa; la ricerca dell’immobile nella Conservatoria sbagliata porta a “nulla reperito”. I vincoli sono legati ai dati catastali storici; se si effettua un’ispezione ipotecaria con le nuove particelle e subalterni senza verificare le variazioni storiche, il sistema potrebbe non collegare le ipoteche presenti.
• Interpretazione errata dei risultati. Un messaggio come “non è stato reperito nessun immobile” non significa necessariamente che l’immobile sia privo di gravami: può indicare che la ricerca è stata effettuata con dati errati. La soluzione è richiedere una visura ipotecaria storica o una visura con ricerca ampliata, includendo vari omocodici e controllando eventuali soppressioni o variazioni di particelle.
• Errori nella nota di trascrizione. La nota di trascrizione è un documento che rende opponibile ai terzi l’atto relativo all’immobile: contiene i dati essenziali delle parti, del titolo e dell’immobile. Se la nota omette o indica erroneamente questi dati, la trascrizione può generare incertezze. La legge distingue fra errori materiali (ad esempio una cifra sbagliata nel codice fiscale) che non pregiudicano la validità e errori sostanziali che generano incertezza sul bene o sulle parti, facendo venir meno l’efficacia dell’atto. Dal 2010 il notaio può correggere errori od omissioni materiali tramite un atto di rettifica. La rettifica non può ledere i terzi che abbiano fatto affidamento sulla trascrizione originaria, ma produce i suoi effetti solo dal momento della pubblicazione della nota corretta.

Visure camerali, bilanci e pregiudizievoli: equivoci tipici

Le visure camerali e le informazioni finanziarie di un’impresa sono spesso interpretate in modo errato. Alcuni equivoci diffusi riguardano:

1. Dati anagrafici non aggiornati. La visura camerale ordinaria riporta denominazione, sede legale, forma giuridica, oggetto sociale, capitale e cariche in essere al momento dell’estrazione. Se la società omette di comunicare una variazione (cambio di sede, trasformazione da snc a srl, modifiche negli organi amministrativi), la visura restituisce informazioni superate. Lo stesso vale per i codici ATECO: se un’azienda cambia attività ma non aggiorna il codice, nella visura rimarrà la classificazione precedente. In questi casi è necessario presentare una pratica di variazione al Registro Imprese o una richiesta di correzione d’ufficio se l’errore deriva dall’ufficio stesso.
2. Bilanci con errori di quadratura o incongruenze. Il bilancio d’esercizio deve quadrare: il totale dell’attivo deve essere uguale al totale del passivo più il patrimonio netto. Gli errori più comuni sono:

• errori di registrazione (duplicazione di voci, omissioni di operazioni, importi errati);
• transazioni incomplete registrate dopo la chiusura dell’esercizio;
• errori aritmetici nelle somme o nelle sottrazioni;
• rettifiche di fine anno inserite in modo errato;
• incongruenza fra l’utile del conto economico e l’aumento (o la diminuzione) del patrimonio netto.

Per evitare questi problemi bisogna eseguire controlli incrociati, revisioni periodiche dei conti, formare il personale contabile e utilizzare software che evidenzino le discrepanze.

1. Pregiudizievoli e protesti. Pregiudizievoli e protesti sono spesso confusi. Il protesto è un atto ufficiale che certifica il mancato pagamento di un assegno o di una cambiale e viene iscritto nel registro informatico presso la Camera di Commercio. Le pregiudizievoli sono atti della Conservatoria che gravano sui beni immobiliari: ipoteche giudiziali o legali, pignoramenti, sequestri conservativi. L’assenza di protesti non significa assenza di pregiudizievoli; per valutare la solvibilità di un cliente o di un fornitore occorre consultare entrambi i registri. Anche le procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa) sono atti pubblici che rivelano uno stato di insolvenza e possono essere consultate tramite visure specialistiche.

Come risolverli in 5 step

Dopo aver esaminato le cause e gli esempi di errori nelle visure, proponiamo un metodo in cinque passaggi per affrontarli in modo pratico.

1. Verifica preliminare. Accertatevi che l’informazione riportata nella visura sia effettivamente errata. Confrontate i dati con l’atto notarile, la planimetria, la dichiarazione di successione, il bilancio depositato o altri documenti ufficiali. Controllate la data di emissione della visura: un documento datato potrebbe non riflettere lo stato attuale. Nel caso delle visure ipotecarie, richiedete eventualmente una visura storica per ricostruire le variazioni di particelle e subalterni.
2. Ricerche incrociate e ampliamento dei criteri. Per verificare la correttezza di un dato è utile consultare più registri: la visura catastale va confrontata con la visura ipotecaria per controllare che proprietà e gravami coincidano; la visura camerale con i bilanci più recenti; le visure protesti e le pregiudizievoli vanno interrogate separatamente. Quando si esegue una ricerca ipotecaria, ampliare i criteri (omocodici, visura storica) permette di individuare ipoteche registrate con riferimenti catastali ormai soppressi.
3. Presentazione della richiesta di correzione. Per correggere errori nei dati catastali si può presentare una domanda agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate o utilizzare il servizio online del Contact Center. Occorre indicare l’identificativo catastale (foglio, particella, subalterno) e allegare gli estremi dell’atto notarile o della successione. Se l’errore riguarda i dati dell’immobile, bisogna presentare la denuncia di nuova costruzione o di variazione. Le segnalazioni relative a fabbricati non dichiarati o rurali possono essere inoltrate solo se l’immobile compare negli elenchi pubblicati. Nel caso di visure camerali, si deve presentare una pratica di variazione o di correzione al Registro Imprese. Per i protesti e le pregiudizievoli, la cancellazione richiede la dimostrazione dell’avvenuto pagamento o l’esistenza di un’erroneità.
4. Rettifiche notarili e atti integrativi. Se l’anomalia riguarda la nota di trascrizione o l’atto notarile, occorre rivolgersi al notaio che ha redatto l’atto. Il notaio può correggere errori materiali con un atto di rettifica; in alcuni casi, quando l’errore interessa elementi essenziali, è necessario un nuovo atto o un provvedimento giudiziale. Chi non può avvalersi del notaio originario può rivolgersi a un professionista legale per valutare la strada giudiziaria.
5. Monitoraggio e aggiornamento periodico. Dopo aver avviato la rettifica, bisogna verificare che l’anomalia sia stata effettivamente corretta. Alcuni documenti (come la visura per partita catastale) sono disponibili solo presso gli uffici e richiedono una nuova richiesta. È consigliabile richiedere periodicamente una nuova visura per accertarsi che i dati siano stati aggiornati e controllare l’eventuale comparsa di nuovi gravami o procedure. Le imprese dovrebbero consultare regolarmente i bilanci e le visure pregiudizievoli dei propri partner per ridurre i rischi commerciali.

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